房租拖欠不搬走怎么处理

租客拖欠房租拒不搬离，房东需警惕法律风险。以下是具体风险及举例：
1. **租金追讨诉讼时效风险**：房东自知道或应当知道权利受损起3年内未通过法律途径追讨租金，可能超过诉讼时效丧失胜诉权。例如：租客2020年1月起拖欠房租，房东未催讨也未起诉，直至2024年2月才追讨，可能因超3年时效无法追回2020年1月至2021年2月的部分租金。
2. **证据链不足败诉风险**：若房东无法证明租客拖欠房租及已履行催缴义务，诉讼中可能败诉。如：房东未保留租赁合同、租金支付记录，或催缴通知无送达证据，租客否认拖欠时，房东难以举证，无法通过法律途径追讨租金及要求搬离。
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处理租客拖欠房租问题时，需注意特殊情况对结果的影响，以下详细说明：
1. **不可抗力导致的特殊情形**：若租客因地震、疫情等不可抗力暂时失去收入来源无法支付房租，根据《民法典》“因不可抗力不能履行合同的，可部分或全部免除责任”的规定，房东不能直接解约或要求立即搬离，应协商延期支付，待不可抗力消除后再处理。
2. **合同无效或可撤销情形**：若租赁合同存在无效（如房东无出租许可）或可撤销情形（如欺诈、胁迫签订），合同可能自始无效或被撤销，房东追讨房租的权利可能受限。需先解决合同效力问题，再处理搬离及费用结算。
3. **租客弱势群体困难情形**：若租客为孤寡老人、残疾人等弱势群体，且确因经济困难无力支付房租、暂无住所，房东不宜强硬要求搬离。可在相关部门协调下给予宽限期，协助其寻找新住所，体现人道主义关怀。
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结合法律依据分析租客拖欠房租不走的处理结论：
《中华人民共和国民法典》第七百二十二条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”
若租赁合同合法有效，租客无正当理由拖欠房租：
1. 房东可依据上述法条给予合理支付期限催缴；
2. 租客逾期未支付的，房东有权解除合同；
3. 合同解除后租客仍拒不搬离的，房东可诉讼要求腾退房屋，并追讨拖欠租金及逾期占有使用费。
综上，房东可依法解除合同并要求租客承担相应责任。
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租客拖欠房租不走时，房东可通过协商、调解或诉讼解决，具体情形如下：
1. 若租赁合同合法有效且租客无正当理由拖欠房租，房东有权要求支付拖欠租金，并依合同主张违约金。
2. 若租客拖欠房租超合同宽限期且经多次催缴仍不支付，房东可依法解除合同，要求限期搬离。
3. 若租客既不支付房租也不搬离，且协商无果，房东可向法院起诉，请求判决支付租金、解除合同并限期腾退房屋。