还建房面积怎么算

还建房面积的计算需遵循特定规则和标准。以下为您详细说明不同情况下还建房面积的计算方式：还建房面积的计算通常依据国家规范及拆迁协议约定。1. 若存在拆迁补偿协议明确约定还建面积的情况：则按协议中约定的面积计算，如协议约定“按原建筑面积1:1.2置换还建房”，则以原房实测面积乘以1.2得出还建面积。2. 若存在协议未明确但地方政策有规定的情况：需参照当地政府发布的拆迁还建政策，例如某地区规定“人均还建面积不低于40平方米”，则按家庭人口数乘以40平方米计算基础面积。3. 若存在特殊结构部分（如阳台、阁楼）的情况：依据《建筑工程建筑面积计算规范》（GBT 50353-2013），封闭阳台按全面积计算，未封闭阳台按50%计算；层高≥2.2米的阁楼计入建筑面积，不足则不计入。
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还建房面积计算过程中，可能存在一些潜在的法律风险。以下为您举例说明：1. 协议约定与实际测绘冲突的风险。如果出现拆迁协议约定还建面积为100平方米，但收房时测绘报告显示仅95平方米（未达到协议约定误差范围，如±3%），而征收部门拒绝补足面积或补偿差价的情况，被征收人可能面临实际居住面积缩水的损失。2. 地方政策调整影响面积的风险。如果出现签订协议后，当地政府出台新政策将“人均还建面积标准”从40平方米下调至35平方米，征收部门以此为由要求减少还建面积，可能导致被征收人预期面积无法实现。
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还建房面积的计算并非随意确定，而是有明确的法律依据支撑。下面结合相关法规为您分析：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条规定：“房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。”在还建房面积计算中，此条款明确了“用于产权调换房屋的面积”是补偿协议的核心条款，双方应在协议中明确约定。若协议未约定或约定不明，则需依据《建筑工程建筑面积计算规范》（GBT 50353-2013）进行补充计算，该规范第3.0.1条规定“建筑面积应按建筑物自然层外墙结构外围水平面积之和计算”，为还建房的主体结构面积提供了计算标准。因此，还建房面积的确定首先以拆迁协议约定为准，无约定时则按国家标准规范计算。
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还建房面积计算还可能受到一些特殊情况或例外情形的影响。以下为您解释说明：1. 原房存在违建部分的情形。如果被征收房屋包含未登记的违建（如擅自加盖的阁楼），征收部门在计算还建面积时，通常不会将违建部分计入原房面积基数（如原房合法面积80平方米，违建20平方米，按80平方米计算还建面积），导致还建面积比预期减少。2. 还建房结构特殊的情形。如果还建房为loft户型，层高5.8米，根据《建筑工程建筑面积计算规范》，若夹层高度≥2.2米，可能被认定为两层建筑面积，导致实际使用面积与产权登记面积存在差异（如产权面积100平方米，实际使用面积达150平方米），影响物业费、税费等费用的计算。3. 跨区域还建的政策差异情形。如果原房位于A区，还建房位于B区，而A、B两区关于“公摊面积计算标准”（如A区按15%计算，B区按20%计算）存在差异，可能导致同等建筑面积的还建房，实际套内使用面积不同。